怀化市农村住房质量安全管理办法（试行）

 

第一章 总  则

第一条  为加强我市农村住房质量安全监管，保障人民群众生命财产安全，根据《湖南省农村住房建设管理办法》《湖南省人民政府办公厅关于进一步加强农村住房质量安全监管的通知》（湘政办发〔2022〕78号）、《怀化市村庄规划和村民建房管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本市行政区域内，农村村民在国土空间规划城镇开发边界以外集体土地上进行新建、改建、扩建住房的质量安全监管、竣工验收和既有住房的安全管理，适用本办法。法律、法规、规章对农村住房质量安全管理另有规定的，从其规定。

第三条  县级人民政府应加强对农村住房质量安全监管工作的领导，督促有关职能部门、乡镇人民政府以及村民委员会依法履行相关职责。

乡镇人民政府（含街道办事处，下同）履行属地政府责任，具体负责本行政区域内农村住房质量安全的监督、管理和服务工作。

村民委员会（含社区，下同）应当在乡镇人民政府的指导下，参与农村住房质量安全监管相关工作。

第四条  市、县级住房城乡建设主管部门负责指导本行政区域内的农村住房质量安全监督、管理和服务工作。县级以上政府自然资源、农业农村、市场监督、交通、应急、工业和信息、水利、教育、文化旅游广电体育等部门，依法依职责做好农村住房规划审批、宅基地审批、经营使用等方面的质量安全监督、管理和服务工作。

第五条  建房村民对自建房屋的质量安全负首要责任，住房设计、施工、材料供应单位或个人分别依法承担相应的质量安全责任。

新建、改建、扩建农村住房达到下列条件之一的，应当委托有资质建筑企业施工，不得由乡村建设工匠承揽施工：

（一）建筑层数3层及以上的；

（二）建筑面积300平方米及以上的；

（三）建筑跨度6米及以上的。

 

第二章 规划与设计

第六条  农村村民开展农村住房建设活动，应当依法取得乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书。

第七条  县级自然资源主管部门负责指导乡镇做好农村住房建设选址及乡村建设规划许可证发放工作。

县级农业农村主管部门负责指导乡镇做好农村住房建设的宅基地批准书核发工作。

乡镇人民政府负责核查房屋选址是否符合规划要求、是否存在地质灾害隐患等情况；严格控制切坡建房，对确需切坡的，应指导建房村民按照技术规范做好坡体防护。

村民委员会负责会同村民做好农村住房建设初步选址，在符合村庄规划、用途管制要求且无安全隐患的前提下，提请乡镇人民政府进行实地选址；指导村民签订建房质量安全责任承诺书（见附件1）。

第八条  县级自然资源、水利主管部门应当分别组织排查并公布辖区内的地质灾害隐患点、山洪灾害易发区，指导农村住房建设选址避开危险区域，引导村民在规划的集中居住点选址建房。

选址涉及道路、河道、高压线、危爆等因素，须按照交通、水利、电力、应急等行业规范要求留足安全距离。

第九条  县级住房城乡建设主管部门应结合本地实际，组织技术力量、采取购买服务等方式，编制并适时更新体现乡村风貌特色的农村住房通用图集，免费供建房村民选用。农村住房建设可选用住房城乡建设主管部门推荐的农村住房通用图集，也可委托具有相应资质的设计单位或有资格的设计人员进行设计。

第十条  乡镇人民政府在规划审批时，应当对农村住房建设设计图纸进行审查，重点审查建筑结构、抗震措施、地质及消防安全等方面是否符合质量安全规定。

 

第三章  施工监督管理

第十一条  农村住房建设应当委托具有相应资质的建筑施工企业或取得培训合格证书的乡村建设工匠施工，并签订施工合同，明确双方权利和义务，约定住房质量保修期和责任。鼓励建房村民与施工方签订施工安全责任书，鼓励为施工作业人员投保安全生产责任险、建筑意外伤害保险等相关险种。

第十二条  乡镇人民政府应落实农村住房建设公示制度，免费制作公示牌，在开工放线到场之日至竣工验收合格之日期间设立在施工现场醒目位置公示，方便群众监督。公示内容应包括建房的基本信息、各方负责人的联系方式，并粘贴乡村建设规划许可证、农村宅基地批准书和建房设计图主要内容等复印件，公布监督举报联系方式。

第十三条  建筑施工企业或乡村建设工匠应当严格按照审批规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工，确保施工安全。

第十四条  建房村民应选用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备。鼓励使用绿色节能建筑材料、技术。对采用装配式建筑的，鼓励地方政府结合实际给予农村建房户适当补贴。建房村民应保存好主要建筑材料（钢筋、水泥、砌体）出厂合格证或购买凭证。有条件的乡镇应将主要建筑材料送具有相应资质的质量检测机构检测。

第十五条  施工现场应当实行有效封闭管理。进入施工现场的人员须正确佩戴安全帽；楼层和楼梯间临边应当按要求设置安全护栏；鼓励采用钢管材质的外脚手架和模板支撑架，外架基础需硬化处理，外架首层及作业层应满铺脚手板，外立面应挂好安全网。施工临时用电应做到“一机一闸一漏”。

第十六条  建立农村住房质量安全抽查、巡查、检查机制，强化施工过程监管。

县级住房城乡建设主管部门应当开展新建农村住房质量安全实地抽查工作，每年随机抽查的住房数量不得少于当年新建农村住房总量的20%，集中抽查不少于两次。重点抽查建设程序、建筑材料、按图施工、现场施工质量及安全生产管理等情况，建立问题清单，形成抽查报告报市级住房城乡建设部门备查；对发现的问题应当及时交由乡镇人民政府督促整改，并对整改情况予以指导和复查，建立台账存档。对违法违规施工的单位或乡村建设工匠依法依规及时移送查处，并计入不良行为记录。

乡镇人民政府应严格落实日常巡查和“六到场”制度（即选址踏勘到场、定点放线到场、基坑基槽验收到场、工程重要节点到场、主体结构完工到场、竣工验收到场），建立巡查和到场台账备查。巡查中，应当对房屋基础、主体结构、屋顶防水等重要部位和基坑、脚手架、支模架、起重机械设备、临时用电等危险源进行监督检查和技术指导，形成质量安全检查记录。建立健全乡镇联合执法机制，查处不按规划、不经审批、不履行基本建设程序、不按图施工等违法违规建房行为，并及时责令停工整改。

村民委员会应当每周对新建农村住房是否按设计图纸、施工技术标准和操作规程施工进行检查，发现违法违规行为应及时制止并报告乡镇人民政府。

建房村民应当支持和配合抽查、巡查、检查工作，不得拒绝或者阻碍。

 

第四章  竣工验收

第十七条  房屋竣工后，建房村民应当将竣工验收时间提前告知或者经由村民委员会告知乡镇人民政府，并提出用地和规划核实申请。乡镇人民政府应当在收到核实申请之日起5个工作日内，及时安排工作人员到场检查核实。核实合格的，出具核实证明。

第十八条  农村住房建设符合下列条件的，可以组织竣工验收：

（一）取得农村宅基地批准书、乡村建设规划许可证，改建、扩建农村住房应具备相关改扩建手续；

（二）完成施工合同（协议）、施工图或通用图集约定的各项建设内容；

（三）施工方在农村住房建设竣工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和农村住房建设相关标准，委托对农村住房质量进行监工的，由监工方对农村住房质量提出意见；

（四）乡镇人民政府责令整改的问题已全部整改合格；

（五）法律、法规和规章规定的其他条件。

第十九条  对于符合竣工验收条件的农村住房，建房村民应当及时组织竣工验收，也可委托他人组织验收。建房村民或其委托人应当组织乡村建设工匠或者建筑施工企业组成验收组，委托设计、监理的，设计、监理单位或者人员也应当参加竣工验收。农村住房验收不合格的，不得入住，不得用作生产经营或出租，不得办理不动产登记。

建房村民应当在农村住房竣工验收7个工作日前填写《农村住房竣工验收告知书》（见附件2），将验收的时间、地点、验收组人员名单等报送告知所在地乡镇人民政府。

第二十条  农村住房竣工验收应当按以下程序和内容进行：

（一）各方陈述，建房村民、施工方、设计方、监工方等分别陈述农村住房建设合同履约情况和选址、设计、施工等农村住房建设环节执行法律、法规及相关技术标准的情况；

（二）查阅资料，验收组查阅施工记录、检查记录等农村住房施工质量管理资料；

（三）实地查验，验收组实地查验农村住房质量，检查是否完成设计图、合同（协议）约定的所有事项；

（四）形成结论，验收组对农村住房质量作出全面评价，并对农村住房竣工验收是否合格形成一致意见。

验收组各方不能形成一致意见时，应当协商提出解决方法，存在需整改情形的，应依法整改合格，待意见一致后，重新组织农村住房竣工验收。

第二十一条  农村住房竣工验收合格后，应当及时形成经验收组人员共同签署意见的《农村住房竣工验收记录》（见附件3），作为农村住房竣工验收合格的证明文件。

第二十二条  农村住房所在地乡镇人民政府应当对农村住房竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反农村住房建设质量管理规定行为的，责令改正。

第二十三条  建房村民应当在竣工验收合格后15日内，将下列资料作为该户住房的竣工验收资料报村民委员会，由村民委员会统一报乡镇人民政府存档：

（一）村民建房质量安全责任承诺书；

（二）承建单位或个人基本情况；

（三）施工合同（协议）；

（四）设计图纸；

（五）主要建筑材料、建筑构配件的出厂合格证明或进场复检报告；

（六）施工过程监管情况（此项为非必要资料）；

（七）农村住房竣工验收告知书；

（八）农村住房竣工验收记录；

（九）法律、法规和规章规定的其他资料。

 

第五章  改扩建管理

第二十四条  农村住房改扩建是指村民对原有房屋实施改造、扩建、加层、隔断等建设行为。

第二十五条  农村住房改扩建应参照新建住房进行管理，其规划审批、宅基地审批、施工监管、竣工验收等环节，应参照新建住房的有关程序和要求进行办理。

涉及建筑主体和承重结构变动的改扩建住房，乡镇人民政府应指导建房村民委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位及有资格的设计人员提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。

建房村民在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。

第二十六条  农村住房改扩建应符合以下条件：

（一）符合村庄规划、相关保护规划，以及耕地用途管制要求；

（二）已核发乡村建设规划许可证、农村宅基地批准书和已办理不动产登记且旧房主体没有全部拆除的房屋。2020年以前的老旧房屋应按规定补办规划、用地相关手续；

（三）安全鉴定为A、B级；

（四）不得影响基础设施和公共设施的安全和使用；不得影响相邻居住建筑的通风、采光、排水和正常通行且满足消防要求，并征得相邻村民同意;

（五）沿公路和街道改扩建的房屋，应符合统一规划和周边房屋风貌，严禁在公路两侧的建筑控制区内改扩建房屋；

（六）农村改扩建住房的总建筑层数、总建筑高度、总宅基地面积等，不得超过规定的标准；

（七）法律法规和规章制度规定的其他情形。

第二十七条  农村房屋在以下区域的，不允许改扩建，且乡镇人民政府应及时告知建房村民：

（一）已划入近期规划建设和拆迁征用范围的；

（二）不属于本人用地范围的；

（三）处于地质灾害、洪涝灾害、地下采空、地震断裂等危险区域的。

第二十八条  农村改扩建住房竣工验收，按照本办法第十七条至第二十三条办理。竣工验收合格后，乡镇人民政府应将改扩建住房的资料一并纳入原建房档案合并管理，确保住房改扩建的全过程信息可追溯。

第二十九条  县级自然资源、住房城乡建设部门应以加层住房为重点，加强农村住房改扩建的指导，开展抽查巡查，对发现的问题实行台账管理，并及时督促改扩建房屋村民及施工方进行整改。

第三十条  乡镇人民政府应对农村住房改扩建行为进行指导与监督，加大对擅自改扩建行为的查处力度，特别是要加强城乡接合部、城中村、学校周边、旅游景区等房屋租赁频繁、人员密集、建设主体混乱地区的农村住房改扩建的质量安全管理，杜绝随意加大门窗洞口、超高加层、破坏承重结构改造建设等危害房屋安全情况的发生。

村民委员会负责配合乡镇人民政府做好村民住房改扩建的日常管理工作；协助村民做好拟改扩建农村住房的申报工作，做好改扩建过程中的质量安全施工监管等工作。

 

第六章  既有住房安全管理

第三十一条  农村住房需改变用途用作民宿（酒店）、商店、作坊、幼儿园等生产经营的，应按规定办理营业执照；有相关经营项目需经许可的，应按规定办理许可审批。用作生产经营或出租的住房应进行质量安全鉴定，任何单位和个人将未通过质量安全鉴定的农村住房擅自用作生产经营或出租的，由县级人民政府组织相关部门依法依规处理。

市、县级自然资源、市场监管、教育、文化旅游广电体育等主管部门，应当依职责做好农村住房用作生产经营或出租的监督、管理和服务工作。

第三十二条  乡镇人民政府负责对用作生产经营或出租的农村住房组织开展核查，经核查不符合相关要求的，应及时制止生产经营或出租活动，并报告县级市场监督、住房城乡建设主管部门依法依规处理。

第三十三条  建立农村住房质量安全隐患排查整治常态化机制，对排查出有安全隐患的农村住房，房屋所有者和使用者应承担整治责任。

县级人民政府负责将农村住房质量安全隐患排查整治纳入到日常督查范围。县级住房城乡建设主管部门指导乡镇人民政府开展农村住房安全隐患排查整治工作。

乡镇人民政府负责辖区内既有农村住房自然灾害风险管控和农村住房安全隐患排查整治。村民委员会负责督促房屋所有者和使用者完成隐患整治。

第三十四条  乡镇人民政府应重点对以下既有房屋进行安全隐患排查：

（一）房龄长、超负荷使用、年久失修的；

（二）房屋主体结构、承重结构有损坏或者损伤的；

（三）位于自然灾害易发区、地下采空区等危险区域的；

（四）城郊结合部、城中村、镇区（集镇）、旅游景区、三层及以上的；

（五）用作生产经营或出租的；

（六）长期闲置且无人管理的；

（七）其他存在安全隐患的房屋。

第三十五条  对排查初判存在安全隐患的农村住房，乡镇人民政府应建立台账，责成房屋所有者（使用者）及时进行整治，消除安全隐患；对排查初判存在严重安全隐患的农村住房，责成房屋所有者（使用者）及时委托第三方鉴定机构或申请本地行业主管部门委托开展安全性鉴定，依据鉴定结果委托有资质的设计机构出具整治方案及时整治。整治完成前，指导房屋所有者（使用者）采取相应避险措施。

第三十六条  农村住房拆除前应向村民委员会和乡镇人民政府报备，并委托专业技术人员或有资质的建筑施工单位实施。村民及村民委员会应充分考虑房屋拆除对毗邻建筑的影响，告知毗邻建筑所有者或使用者，必要时先组织相关人员和财产转移。

乡镇人民政府负责指导村民住房拆除工作，并落实安全防护和警戒措施，防范事故发生。

 

第七章 监管与保障

第三十七条  县级人民政府要建立健全责任追究制度，对管理不到位、报告不及时、制止不得力的，要追究相关责任单位和责任人的责任；县级财政要安排必要的经费用于涉及农村住房质量安全管理相关工作和政府购买服务，加强对乡镇农村住房建设管理的指导和监督。

乡镇人民政府应当建立工作机构，配备人员，充实管理力量；理顺联合执法职能，建立日常巡查和调查处理机制，依法查处违法违规建房行为。

第三十八条  县级人民政府要积极开展规范农村住房建设试点。力争到2023年底前，全市农村住房建设由有资质的建筑施工企业、劳务公司或取得培训合格证书的乡村建设工匠承建。

第三十九条  县级住房城乡建设主管部门应组织乡村建设工匠进行专业培训和继续教育，颁发合格证书，建立信用档案。

县、乡级人民政府应建立乡村建设工匠库，并统一向社会公布，鼓励以乡镇为单位，整合工匠资源，组建施工企业，保障农村建房需求。

鼓励有条件的乡镇人民政府，聘请乡村建设工匠作为农村住房质量安全协管员，协助做好有关工作。

第四十条  市、县级自然资源主管部门应当会同农业农村、住房城乡建设部门做好农村住房规划建设和管理信息系统的对接和推广工作，实行农村建房全生命周期动态信息化管理。

 

第八章  附 则

第四十一条  县级人民政府可根据本办法制定本行政区域内农村住房质量安全管理具体操作办法或者实施细则。

第四十二条  本办法自公布之日起施行，有效期两年。

 

附件：1.村民建房质量安全责任承诺书

      2.农村住房竣工验收告知书

      3.农村住房竣工验收记录

      4.农村住房竣工验收流程图