关于征求《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 (征求意见稿)》意见的公示

 

 为进一步促进房地产市场平稳健康发展，我局起草了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 (征求意见稿)》，现面向公众公开征求意见。欢迎社会各界于公告公布之日起30日内通过信函、电子邮件等方式提出意见或建议，反馈意见时请注明联系人及联系方式。

 

联系电话：0745-2720471

地址：怀化市市民服务中心A栋五楼503办公室

邮编：418000    邮箱：hhszjjfjk@163.com

 

附件:关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 (征求意见稿) 

 

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附件

 

关于促进房地产市场平稳健康发展的通知

（征求意见稿）

 

各县市区人民政府、市直机关各单位，中央、省在怀各单位：

为满足居民刚性、改善性住房需求，根据党中央、国务院关于“一城一策”“因城施策”的精神，结合我市实际，经市人民政府同意，现就进一步促进房地产市场平稳健康发展有关事项通知如下：

一、扩大住房消费

（一）支持刚性、改善性需求购房

市内购买新建商品住房申请贷款的(含住房公积金贷款和商业贷款),以县市区(园区)为单位认定住房套数，在拟购住房所在县市区(园区)已有住房的，核减1套住房套数。

(二)加大住房公积金支持力度

1.提高住房公积金贷款额度。缴存人家庭在我市购买新建商品房申请住房公积金贷款的，最高贷款额度提高至100万元；购买二手房申请住房公积金贷款的，最高贷款额度提高至80万元。对初婚初育家庭、二孩及以上家庭使用公积金贷款购买新建商品住房的，额度上限提高30%。我市引进的高层次青年人才，在怀化市行政区域内购买首套自住房且有社保缴存证明的，正常缴存满一个月后即可申请住房公积金贷款，最高贷款额度可放宽至4倍。

2.灵活就业人员连续缴存住房公积金满6个月（含）以上，或一次性补足6个月金额后，可申请住房公积金贷款。

3.连续正常缴存公积金6个月以上、且家庭无未结清公积金贷款的缴存职工，可为名下自住住房申请装修贷款。贷款额度最高30万元，期限最长30年，利率按首套房公积金贷款利率执行；一个家庭全市范围内仅限一套住房可申请。

4.住房公积金家庭互助贷款。缴存人的家庭成员在怀化市行政区域内购买新建商品房，其配偶、父母、子女可作为借款人或共同还款人申请住房公积金贷款。

5.调整贷款最长期限。根据国家渐进式退休政策相关精神，住房公积金贷款期限按整年计算，最短1年，最长30年，且贷款到期日可延长至借款人法定退休年龄后5年内（原则上不超过68周岁），同时不得超过抵押房产的土地使用年限。

6.支持“好房子”建设。对购买装配式装修的新建商品房的，以合同备案价来计算，首付比例为20%。

7.支持城市更新与城中村改造。对纳入城市更新及城中村改造范围内的产权人，支持其提取住房公积金用于支付自住房改造成本费用。

8.缴存人家庭符合偿还自住房贷款本息提取条件，正常偿还贷款本息1个月（含）以上的，可申请办理委托按月提取业务。

9.缴存职工在我市购买与所购住房同一小区车库（位），在办理购买上述车库（位）合同备案或车库（位）不动产权证书登记后24个月内，可办理一次申请提取住房公积金，提取金额不超过购买车库（位）价款。

10.支持支付房屋物业费。缴存人家庭无未结清的住房公积金贷款，缴存人本人及配偶可凭其名下在本市行政区域内的自有住房的不动产权证书或商品房备案合同、物业服务管理费发票提取住房公积金，一个自然年度提取一次，合计提取金额不超过实际支付的不大于12个月（含）的物业服务管理费总额，一年总额在2400元以内。

11.支持缴纳住宅契税和专项维修资金提取。缴存人家庭在本市行政区域内缴纳自住住房契税和专项维修资金且除本套房屋外无其它未结清的住房公积金贷款，可凭本套房屋的不动产权证书或商品房备案合同、缴纳住宅专项维修资金票据、契税发票，提取缴存人本人及配偶的住房公积金，每户仅限提取一次，且合计提取的金额不超过所缴专项维修资金或契税发票金额。

12.支持适老化适儿化改造。缴存人家庭对本市行政区域内的自住住房进行局部改造且除改造房屋外无其它未结清公积金贷款的，缴存人本人及配偶可凭改造房屋的不动产权证书或商品房备案合同、购买支付凭证及现场施工照片，申请提取住房公积金支付房屋改造、卫生洁具的费用，每个家庭仅限提取一套，每人仅限提取一次，提取总额不超过3万元。

13.支持老旧住房自主更新原拆原建。老旧住房自主更新原拆原建项目片区内房屋所有权人提取本人及配偶、夫妻双方父母、子女的住房公积金用于支付老旧住房自主更新原拆原建综合成本，提取额度合计不超过个人实际出资部分；支持按照规定程序申请住房公积金贷款用于支付老旧住房自主更新原拆原建综合成本。

14.支持自住住房装修提取。缴存人及配偶在本市行政区域内购买自住住房，自取得有效购房证明材料满6个月起5年以内，可一次性提取住房公积金用于所购住房装修。提取标准为1200元/平方米，提取总额按实际建筑面积计算，建筑面积超过144平方米的，按144平方米计算（最高17.28万元）。同一家庭仅限一套住房申请提取一次。

(三)降低商品房交易成本，实行购房补贴政策

自该文件下发之日起一年内购买新建商品房，缴纳契税所缴契税税率为1%的，按所缴契税对购房人予以全额补贴；所缴契税税率为1.5%的，按所缴契税的2/3对购房人予以补贴；所缴契税税率为2%以上(含2%)的，按所缴契税的50%对购房人予以补贴。以上购房补贴按年分期拨付，每年补贴1/3,于购房次年分3年补贴到位。在缴纳契税时，由税务部门归集汇总。购房补贴按照“谁受益、谁负担”的原则，补贴资金由契税入库同级财政承担。

自该文件下发之日起一年内以本人名义购买首套新建商品房的博士研究生补贴奖励3万元、硕士研究生补贴奖励2万元，生育三孩家庭补偿奖励10平方米面积，费用由同级财政承担。已享受全职引进人才住房补贴的不重复享受该项补贴。

二、加大贷款支持力度

(一)完善房地产融资协调机制

动态确定可以给予融资支持的房地产项目“白名单”,应推尽推，应贷尽贷。对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够维持的项目，金融机构不得盲目抽贷、断贷、压贷，可适当展期、续贷。

(二)鼓励支持现有房地产企业自持现有库存房源转型为房地产租赁公司，作为中长期租赁住房，鼓励金融机构给予按揭贷款或企业流动经营性贷款支持。

(三)支持经营性物业贷款

房地产企业可利用自营的商业性房地产向商业银行申请经营性物业贷款。

（四）鼓励银行等金融机构加大对“好房子”建设项目信贷支持力度，鼓励给予住房公积金贷款提额等政策支持。

（五）支持符合条件的保障性租赁住房、长租房等租赁资产发行不动产投资信托基金等金融产品，推动租赁资产证券化。

三、强化财税支持

(一)财政政策

房地产开发项目城市基础设施配套费等报建规费放宽缴费时限，办理施工许可证前缴纳30%,办理预售许可证时缴纳30%,竣工备案前全部缴清。

(二)税费政策

依法适时下调房屋契税税率。适度下调土地增值税预征率。合理确定个人转让住房个人所得税核定征税率，对“个人转让住房，未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额”实行核定征税的，由所在地税务机关根据本地实际，可在规定幅度(1%-3%)内适度调低个人所得税核定征收率。

(三)优化房地产企业税收缴纳方式

对不计入容积率的地下车位、人防工程等在土地出让金分摊时，可不计算金额。（市税务局建议删除，该条款已执行）

四、优化项目资本金监管

1.各商业银行、保险公司可以为房地产开发企业采取保函形式替代项目资本金。

2.缴存额度按报建面积5万平方米以下缴存金额为300万元;5-10万平方米缴存金额为500万元;10-15万平方米缴存金额为1000万元;15-20万平方米缴存金额为1500万元;20万平方米以上缴存金额为2000万元。

3.项目资本金按项目基础验收合格、主体结构封顶、项目工程竣工三个阶段，分别释放30%、50%、20%。

五、盘活存量土地

(一)支持房地产企业优化开发

对已出让尚未建设的房地产用地，允许按规定转型用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，在满足公共服务设施和基础配套设施承载力并向社会公开公示的前提下，经批准可进行规划修改，签订补充协议，需补缴土地出让价款的应予以缴纳。

(二)合理免除因自然灾害、疫情导致超期未开发的违约责任

确因自然灾害、疫情等不可抗力导致无法按合同约定开竣工或缴纳土地出让价款的，可免除相应的违约责任。2020年2月5日至2023年1月8日期间，受疫情影响未能按期交地、动工、竣工、缴纳土地出让价款的，可不计入违约期，免除相应的违约责任。

(三)推动限期消除继续开发障碍

严格履行国有建设用地出让合同约定的义务，对因政府及其有关部门原因导致不具备开发利用条件的地块，限期消除开发障碍，保障开发建设必需的基础设施配套和通平条件。经自然资源和规划部门与企业协商一致，开发障碍未消除前，对企业不计算开竣工违约期。开发障碍消除后，报县市区人民政府批准后签订补充协议，重新约定动工开发日期和土地使用年限。因政府及其有关部门原因造成企业延期缴款产生的违约金和利息，企业不承担责任。

(四)规范分割宗地开发或转让

鼓励企业充分合理开发利用土地，做到“地尽其用”。对因规划调整、企业经营困难或破产等原因无法全部开发利用的土地，在符合规划的前提下，经县市区人民政府批准，可以交多少钱，给多少地，办多少证，分割宗地。对企业因经营需要不再继续开发或无法继续开发的部分，可分割宗地转让给其他经营主体开发利用或与县市区人民政府协商收回或置换，经市、县人民政府批准后签订补充协议。支持企业通过兼并重组、引入第三方资金、转让项目公司股权等方式，推动项目建设；在土地出让价款缴清的情况下，企业以存量土地出资（入股）或者引入投资方共同成立新公司的，报经县市区人民政府批准后，可与其签订补充协议变更出让合同或者签订新的出让合同重新设立建设用地使用权，以新的公司作为土地使用权人办理开发建设手续；重新核定土地出让价款后，可依法重新设定土地使用年限。

(五)放宽分期开发和价款缴纳时间

支持商住用地分期开发，已挂牌成交宗地，规划设计明确可以分期开发建设的，前期开发建设地块需缴纳100%土地出让价款；未开发地块可缴纳20%土地出让价款，但应承诺剩余土地出让价款缴纳时限和开工时间并签订补充协议，剩余80%土地出让价款最迟应在合同签订之日起两年内缴清，约定期限内不计违约金；如未能如期开发建设则依法收回，20%土地出让价款不予退回。

(六)创新存量土地盘活利用方式

支持已出让未开发的土地依法转让，对未完成开发投资总额25%的出让商住用地，探索实行预告登记转让制度。转让双方持《转让协议》向不动产登记部门提出转让预告登记，待完成开发投资总额的25%后再依程序办理转让手续。推进“带押过户”业务跨银行业金融机构可办，覆盖房地产用地等各类不动产。新出让地块与相邻出让地块因规划需要合宗开发的，可将新出让地块与原出让土地出让使用年限调整一致，延长原出让土地使用年限的，应补缴土地出让价款。支持土地使用权人利用闲置土地临时开发，提升土地利用效率。

六、加大去库存力度

(一)优化安置

1.对城镇开发边界内集体土地征收、国有土地上房屋征收、城中村改造、城市危旧房改造等需实施房屋安置的，原则上不再新建安置房，积极推行房票安置模式，建立健全房源确定、价格比选、风险防范等机制。

2.支持引导房地产开发企业使用房票兑付资金参与土地竞买，实行房地联动，激发土地市场活力。

3.建立房票兑付资金的筹措、监管、兑付准备金制度，确保按期兑付房票资金，防范房票逾期兑付风险。鼓励房地产企业接收房票,购房人持房票购房网签后，其使用的房票按支付节点核算可兑付资金，经住房城乡建设部门核算认定后，视同相应资金已存入预售资金监管账户。参与使用房票的房地产企业，允许其用持有的未兑付房票优先结算后用于支付新竞得的经营性房地产项目的土地出让价款。

（二）推进收购存量商品房

1.支持利用地方政府专项债，收购存量商品房用作保障性住房；利用保障性住房再贷款等各类资金，收购存量商品房用作保障性住房、人才房、青年公寓、职工宿舍等。

2.促进非住宅商品房租售。对已出让尚未建设的非住宅商品房用地、已开发建设但未售的空置商业项目、已开发建设且已预售的商业项目，在满足公共服务设施和基础配套设施承载力且充分尊重购房业主意愿和综合考虑房地产企业需要的前提下，经批准可按“商改住”进行规划调整。

七、加快“好房子”建设

(一)支持高品质住宅建设

1.因城市景观风貌或开发品质要求需要封闭阳台的新建住宅项目，其封闭阳台按水平投影面积的1/2计入容积率和建筑面积，进行商品房预售和不动产权登记。居住建筑阳台等按水平投影面积的1/2计入建筑面积的部分，其水平投影面积之和按不超过套内建筑面积的20%控制。

2.为满足市民对居住品质日益提升的需求，完善出让地块周边配套设施，支持因地制宜开发低密度、高品质住宅产品。按照“绿色、耐久、配套、适龄、智能、人文”要求，推进土地出让“竞地价、竞品质”试点示范，在不低于基准地价70%的情况下，适当降低土地出让底价，重点在稀缺优质、配套完善地块布局，引导房地产企业建设一批高品质的改善性住房。在建的房地产住宅项目可以根据市场变化按程序优化项目未开发部分的规划设计方案。第四代或类第四代建筑的绿化平台和露台，其水平投影面积不计入容积率和建筑面积，进行商品房预售和不动产权登记。风雨连廊、架空层、首层共享门厅、配套公共服务设施、公共适老设施、公共充电设施不计入容积率。

3.合理放宽用地规划指标。城镇住宅用地混合商业用地（批发市场用地、加油加气站除外），商业建筑面积占比根据土地市场需求适当放宽。同时，适当放宽建筑密度、绿地率、建筑高度等经济技术指标限制要求，经规划批准，可在5%幅度内调整。

4.合理调整飘窗和设备平台管控要求，进一步提升住宅使用功能的完整性。飘(凸)窗宽度可与房间等宽，出挑宽度不超过0.8米。中央空调设备平台和分体式空调外机搁板可同时设置，不大于4.0m²/户的设备平台不计入容积率和建筑面积。

5.合理调整飘窗和设备平台管控要求，进一步提升住宅使用功能的完整性。飘(凸)窗宽度可与房间等宽，出挑宽度不超过0.8米，水平投影面积不得超过该住宅套内建筑面积的6%。每户住房空间套型总建筑面积＜100平方米的，该套型户内设备平台水平投影面积合计不大于4平方米；套型总建筑面积≥100且＜180平方米的，合计不大于6平方米；套型总建筑面积≥180平方米的，合计不大于8平方米。

6.规范抬高地坪设计。在满足项目合理交通组织和消防安全的前提下，结合土方减量化，支持进行场地抬高设计。抬高地坪以下、地面(城市道路地坪)以上的封闭空间可用于车位、住宅储藏室、公共配套、市政配套、商业等用途，不计入建筑密度。其中：车位、住宅储藏室、市政公用设施、非经营性配套公共服务设施不计入容积率。抬高地坪应与小区景观一体化设计，沿街商业临停车位一侧应进行封闭。

(二)支持(住宅小区)优化小区配套服务

1.优化公共服务设施配套。利用既有公共建筑改造为教育培训、酒店办公或养老、幼儿托管、社区食堂等配套功能用房的，在满足消防、用水、用电、排污、结构安全、不影响相邻利益关系和公示无异议的前提下，可无需办理建设工程规划方案变更手续，直接申请施工图变更进行建筑使用功能调整。探索以社区为单元统筹配置社区用房、幼儿园、托儿所、养老间或养老机构等社区级公共服务设施，区域满足要求后新建“好房子”项目可不再配建相应设施。

2.优化地下空间利用。在满足规划条件要求设置公共配套设施的基础上，鼓励利用地下空间增设城市书房、游泳馆、健身房等文化、体育或其他公共服务设施。

八、优化项目手续办理

1.全面提速保交房办证。主城区保交楼、保交房项目办理不动产权证均参照处遗项目政策办理。按照“证缴分离”原则，实行“先证后税(费)、先证后诉、先证后责”。房地产企业申请办理房地产首次登记的，无需提交税务结算证明。未办理工程规划核实和质检、消防线上验收的，由自然资源和规划部门出具规划认定意见，住房城乡建设部门出具房屋质量鉴定备案情况函和消防评估合格证明，即可办理楼栋总证。房地产企业暂时无法缴清销售环节税款的，可提前到税务部门申报，经税务部门核算出已销售拟办证商品房的税款金额后将相关信息推送至不动产登记部门，购房业主个人缴纳契税和维修基金后即可办理网签备案、不动产权分证。

2.容缺办理相关审批手续。房地产企业在签订土地出让合同并缴纳不低于50%的土地出让价款后，各相关职能部门可依申请容缺办理建设用地规划许可证、规划设计方案审查、建设工程规划许可证、施工许可证等行政审批。在办理商品房预售许可证时须缴清土地出让价款和相关费用，补齐相关手续。

3.优化竣工验收备案手续。对建设项目在面积、间距、退距、配套设施、停车库(位)等方面与规划审批存在的差距，但在合理范围内的，可据实办理核实核验手续。在验收阶段，建设单位已严格按照规划审批方案进行建设，因国家、省、市相关技术规范、规则发生变化，造成计容建筑面积、建筑面积超规划审批规模的，可免于行政处罚。在达到安全使用条件且满足使用功能的前提下，允许项目分期开发报建、分单位工程验收，消防、自然资源和规划、人防等部门应予以承诺制备案。

九、提升房地产市场监管质效

1.加强房地产交易监管，落实二手房网签备案制度、二手房先网签后缴税，二手房实行交易资金监管。

2.对房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员实行信用管理，规范市场秩序。加强房地产市场舆论引导和监测分析，持续开展房地产领域网络环境专项整治，提振房地产市场预期和信心。

十、其他政策

凡购买商品房的，凭预告登记证明或不动产权证，在房产所在地周边义务教育学校对应年级有空余学位的情况下可就近办理入学(转学)。

原有房地产政策与本通知所列政策不一致的，以本通知为准。本通知自印发之日起施行，有效期五年。

 

 

2026年 6 月3  日