为进一步加强国有土地资产管理，规范国有土地使用权出让行为，切实推动市中心城区房地产开发历史遗留问题的处理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》(国土资发〔2010〕204号)、《住房和城乡建设部关于印发<建设用地容积率管理办法>的通知》（建规〔2012〕22号）等法律法规文件精神，结合我市实际，现拟定《怀化市中心城区房地产开发历史遗留问题容积率认定及补缴土地出让价款的暂行规定》（以下简称《规定》），广泛听取意见，并于2023年5月6日举行了听证会，现将听证会相关情况报告如下：

一、听证内容会举行情况

按照规定程序，市自然资源和规划局于2023年4月26日在市人民政府、市自然资源和规划局门户网站发布了《关于举行<怀化市中心城区房地产开发历史遗留问题容积率认定及补缴土地出让价款的暂行规定>听证会的公告》，2023年5月6日上午9：00至11：25，听证会在市自然资源和规划局二号楼四楼会议室举行。本次听证会听证主持人1名，为市自然资源和规划局党组成员、副局长朱光强；听证员2名，为市自然资源和规划局法规科负责人许卉婷和信访科负责人丁涛峰；记录员1名，为市中级人民法院舒宁；通过邀请、自愿申请拟产生听证会代表20名，实到17人，符合规定，会议如期举行，听证会代表分别为市人大环资委黄萍国、市政协委员舒婷、市税务局夏旭、市财政局王灿明、市住建局武小宏、市审计局易煜林、市人大民侨外委委员市人大代表陈长贵、湖南武陵城集团公司艾德将、湖南荣昱置业有限公司施煜、湖南启航置业开发有限公司王玲、市税费追缴办周钢宝、市处遗办张文全、市房地产协会肖旭亮、怀化湘运房地产开发有限公司胡岗、睿信房地产公司孙卫东、湖南万源评估公司孙财、怀化大地评估公司惠德瑞。市自然资源和规划局机关纪委蒋海罡到会并全程监督。听证主持人向与会人员陈述了听证事项，听证会代表人员围绕听证事项发表意见。对于听证会代表人员的意见，听证主持人和听证员给予了客观、合理的回应。

二、听证会流程

（一）听证主持人说明听证主要内容，介绍听证代表、参加人员及其产生办法；

（二）听证主持人宣读听证纪律及注意事项；

（三）听证主持人阐述《规定》的内容、相关背景、依据及起草说明；

（四）听证代表发表意见，提交书面意见；

（五）听证主持人作听证会总结；

（六）听证会结束，听证代表核对会议记录并签名。

三、听证会意见汇总及采纳情况

听证会上，听证代表积极建言献策，对《规定》给予了充分肯定和支持，认为《规定》对解决市中心城区房地产开发历史遗留问题具有重要意义，并提出了具体的修改意见和建议。经认真分析研究，筛选吸收，现将具体意见采纳情况汇总如下：

（一）第一条中建议增加《中华人民共和国城市房地产管理法》为制定依据;《湖南省财政厅湖南省国土资源厅关于进一步规范国有土地使用权出让收支管理有关问题的通知》（湘财综〔2007〕65号）文件已失效，建议用《湖南省人民政府办公厅关于印发<湖南省国有土地使用权出让收支管理办法>的通知》（湘政办发〔2015〕1号）文件。（湘政办发〔2015〕1号也已经作废，但是没有出台最新文件，暂时参照它）。

答复：已采纳。

（二）第二条中“中心城区范围内”表述不明确，执行过程中可能会产生问题，建议可以描述为国土空间规划中“三区三线”的划定范围或市本级所辖（鹤城区）范围。

答复：不采纳。三区三线是指农业空间、生态空间、城镇空间三个区域与耕地和永久基本农田保护红线、城镇开发边界、生态保护红线三条控制线。用三区三线的划定范围不适合本《规定》。

（三）第二条：文字表述第二条改顿号，第三条改成合法适宜一些。

答复：已采纳

（四）第四条：从消费者角度，建议按政府批准的规划方案认定原容积率，超出方案审批的建筑面积才需补缴超容土地出让价款。另外，建议将第四条时间2008年1月1日改为《住房和城乡建设部关于印发<建设用地容积率管理办法>的通知》（建规〔2012〕22号）文件执行时间。

答复：不采纳，土地出让价款收取按合同中明确的指标进行核算，超出合同容积率的则需依法依规补缴土地出让金。我市2008年以前房地产行业刚刚起步，相关管理体系并未健全，且当时法律和行政法规中均未对建设单位改变容积率补交土地出让金标准问题作出明确规定，我省在《湖南省财政厅湖南省国土资源厅关于进一步规范国有土地使用权出让收支管理有关问题的通知》(湘财综〔2007〕65号)文件中首次提出容积率改变应补缴土地出让价款，该文件自2008年1月1日起执行，本着尊重历史、面对现实、维护消费者合法权益的原则，所以以2008年1月1日为时间点补缴增加容积率的土地出让价款。

（五）第四条：2008年1月1日前签订土地出让合同的房地产开发历史遗留问题项目，不再补缴增加容积率的土地出让价款，这个时间节点的设定依据是什么？是出于什么角度考虑？如果不是涉及的项目个数不多，或是涉及因增加容积率欠缴土地出让价款金额很小，又没有充分的法律依据，这一条的规定可能欠妥。如果2008年1月1日前签订土地出让合同的房地产开发历史遗留问题项目，能够核清其欠缴金额且欠缴金额不小的，应予以收缴。而之前存在应缴没有缴的企业，现在因为出台这个暂行规定而无需再补缴，那对那些守规矩老老实实按规定缴了增容土地出让价款的开发商有失公平。所以对目前的欠缴项目到底有多少是2008年1月1日前的，欠缴情况怎么样，要摸清底细，如果以前几乎无欠缴情况，那就没有什么问题。否则，是否要变化一下或者取消这一条，防止引起矛盾。据了解的数据，涉及2008年1月1日以前因增容欠缴土地出让价款的项目较多，欠缴金额较大，可能会存在国有资产流失的风险，所以，第四条那个规定是否还保留，请慎重考虑。

答复：不采纳，因我市2008年以前房地产行业刚刚起步，相关管理体系并未健全，且当时法律和行政法规中均未对建设单位改变容积率补交土地出让金标准问题作出明确规定，我省在《湖南省财政厅湖南省国土资源厅关于进一步规范国有土地使用权出让收支管理有关问题的通知》(湘财综〔2007〕65号)文件中首次提出容积率改变应补缴土地出让价款，该文件自2008年1月1日起执行，本着尊重历史、面对现实、维护消费者合法权益的原则，所以以2008年1月1日为时间点补缴增加容积率的土地出让价款。

（六）第四条：建议文件中确定的需补缴增容土地出让价款的时间至少提到2012年。

答复：不采纳，因我市2008年以前房地产行业刚刚起步，相关管理体系并未健全，且当时法律和行政法规中均未对建设单位改变容积率补交土地出让金标准问题作出明确规定，我省在《湖南省财政厅湖南省国土资源厅关于进一步规范国有土地使用权出让收支管理有关问题的通知》(湘财综〔2007〕65号)文件中首次提出容积率改变应补缴土地出让价款，本着尊重历史、面对现实、维护消费者合法权益的原则，所以以2008年1月1日为时间点补缴增加容积率的土地出让价款。

（七）住宅用地，按规划可配套建商业用房比例，配套建商用房土地怎么转性、办证，规定中没有明确。建议补充：按规划批建，商业超面积按商业地价补交、住宅超面积按住宅地价补交，若未超审批建设的，则不用补交；或办证注明房屋用途为商业，土地用途为住宅。

答复：不采纳，本暂行条例针对怀化房地产开发历史遗留问题容积率认定及补缴土地出让价款，土地性质变更不在本暂行条例规定范围内。

（八）涉及地价评估，服务费计价基数怎么确定、谁承担，规定中没有明确。建议补充：评估费计价基数以超容面积占比土地价款为基数计收，评估费由谁收益谁承担。

答复：不采纳。为简化办事流程，服务人民群众，市自然资源和规划局将按规定对补缴的增容土地出让价款进行核算。

（九）以宗地或净地计容，在规定中未明确。建议补充：项目土地按宗地缴纳出让价款的，按宗地面积核计容面积，以净地缴纳出让价款的，按净地面积核计容面积；土地出让合同容积率和审批规划容积率不一致的，以两者孰高原则核准容积率面积，未超建的，不计收超容土地出让价款。

答复：采纳。

（十）解决历史遗留问题，强调政策的延续性是非常有必要的，土地拍卖合同里约定“按规划局通过的方案”实施，新的《怀化市规划方案管理条例》未出台前，应该沿用过去的《怀化市规划方案管理条例》。

答复：不采纳，在《怀化市国土空间规划技术管理规定》未出台前，暂时在沿用过去的《怀化市城市规划方案管理条例》。

（十一）2010年拍卖的商业土地，土地拍卖设置条件容积率小于等于1.0与规划技术条例商业用地不能小于等于1.0相冲突，按指标修建1层楼易造成土地浪费，理应按规划方案通过的容积率来调整不再征收土地出让金。

答复：不采纳，土地出让金与容积率指标具有一定关系，土地出让金收取是按合同中明确的指标进行核算。如规划条例认为不能小于等于1.0需进行调整，则需根据《湖南省财政厅湖南省国土资源厅关于进一步规范国有土地使用权出让收支管理有关问题的通知》(湘财综〔2007〕65号)进行补缴土地出让金。

（十二）住宅用地，土地合同明确要求按规委会通过的方案实施，按怀化市规划管理条例，配建10-20%的商业面积，没有突破规委会指标的项目，应该按照第5条执行，不再追究“住改商”的土地出让金。

答复：不采纳，土地性质变更不在本暂行条例规定范围内。

（十三）容积率超过百分之一之内，总项目容积率不超过1000平方米，应当是免于处罚。建议给建筑商一点空间，允许一定的误差。建设中会存在有误差，只要建设按合同、按规划要求进行，未超过规定的指标红线，建议都不应该处罚。

答复：不采纳，该问题在土地使用权人签订的国有建设用地使用权出让合同中有规定。

（十四）建议加一条怀化市政府批准纳入的房地产历史遗留问题项目，享受该《规定》征求意见稿，没有纳入的肯定就不能享受。

答复：已采纳

（十五）地下不计容，地下商业和住宅根据《湖南省人民政府关于节约集约用地的若干意见》（湘政发[2011]42号）文件第四节第十条和《湖南省人民政府关于进一步加强节约集约用地的意见》（湘政发[2016]10号）文件第四节第十一条“土地使用权人建设地上地下一体式建筑的，经批准后地下部分可不计算容积率，不计算建筑规模，出让时不计收土地价款”的规定，当时特定时间鼓励利用地下空间，地下计容是违背省里规定的。

答复：不采纳，可以不是必须。

（十六）《规定》征求意见稿第五条（五）和《怀化市党政联席会议纪要〔2020〕第1次》文件，均提到按总用地面积计算容积率，希望能按会议纪要内容执行。

答复：不采纳，根据怀化市党政联席会议纪要〔2020〕第1次》文件内容“3、关于计算容积率的面积和标准：处遗项目在挂牌供地时，所交土地出让金覆盖了总用地面积（宗地）的，按总用地面积计算容积率，没有覆盖的按净地面积计算容积率”我市历史遗留问题情况复杂，实际大多数项目土地出让金均未覆盖，如按纪要内容执行则多数遗留问题无法解决。

（十七）第五条“如评估报告中未载明，则以出让时

基准地价的内涵容积率认定原容积率”，建议对“以出让时”修改为“以签订土地使用权出让合同时”或“以签订成交确认书时”。

答复：已采纳

（十八）“容积率指标中既有多层容积率指标又有高层容积率指标”，没有“多层容积率指标”、“高层容积率指标”这个概念，对这点的理解会造成一些偏差，可以再斟酌考虑一下变更为准确的意思表述。

答复：不采纳，怀政函[2014]232号文件规定：原容积率指标中既有多层容积率指标又有高层容积率指标，经现状核实，如全部以多层修建则以多层容积率作为原容积率；如全部以高层修建则以高层容积率作为原容积率；如多层和高层两者兼有，则按多、高层分别占用的土地净地面积的百分比分别计算原容积率。

（十九）第七条：该条主要涉及补缴土地出让价款的具体计算方式。在实际操作中，可能需要考虑土地用途的影响。比方：如原商住用地出让时容积率为2.0，现容积率增加至2.5，增加建筑面积全为住宅。在套用计算公式时，是直接按原商住用地2.0状态下出让时商住平均楼面地价直接乘以增加住宅的建筑面积。

答复：不采纳，如果按照原规定的计算方式进行土地评估与中央、省、市关于处理历史遗留问题的指示精神相违背，为切实推动我市中心城区房地产开发历史遗留问题的处理，本着“尊重历史、实事求是”的原则，优化流程，土地价款核实以该宗地原容积率的楼面地价乘以新增建筑面积进行计算。

（二十）《规定》出台落地后，在对此类项目进行实操中，是根据此文件直接进行核算形式，还是需评估机构出具电子化备案的土地评估报告。如需要出具土地评估报告则与《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》（国土资厅发[2018]4号）文件补缴思路不一致，评估机构出具土地评估报告会有阻力。

答复：不采纳，将根据此文件直接进行核算。

（二十一）原始容积率按总用地面积计算的，换算成按照净地计算得出的容积率作为其原始容积率。

答复：不采纳，目前已经按该方式在进行计算，不再在本办法中单独列出。

（二十二）第八条：站在消费者的角度，建议明确一下缴款人。

答复：不采纳，目前已有相关规定明确缴款人为土地使用权人，因此本条例不再进一步单列。

（二十三）第八条：从征管角度说，全文没有体现缴费义务如何核定，容积率的确定会不会重新出一个文书。收费项目资料，资金直缴入库，从行政行为来说，如何确定行政相对人义务，核定费款，要进一步明确缴费的金额和时间，是不是可以单独列出一条。

答复：不采纳，我局核算需补缴的增容土地价款并据此向开发企业出具追缴通知书，缴费的金额和时间以追缴通知书规定的内容为准，不再单独出具文书。

 

 

怀化市自然资源和规划局

2020年5月26日